O Crédito Habitação é algo que gera desconforto a muitas pessoas porque sentem que vão contrair uma dívida com o banco por muitos e muito anos. Porém, para quem não tem capitais próprios para comprar uma casa a pronto, não lhe sobra outra alternativa.
Como o Crédito Habitação acaba por levar uma grande fatia do
orçamento mensal das famílias portuguesas, o sonho da maioria seria conseguir
reduzir esta despesa e ganhar uma folga financeira. Por esta razão acabam
sempre por procurar soluções para conseguir fazê-lo. Estas soluções podem
passar pela transferência ou amortização do crédito. Mas qual das duas trata-se
da melhor opção?
1. O que é a transferência do Crédito Habitação?
São ainda muitos os portugueses que desconhecem que podem transferir o Crédito Habitação que têm no seu banco atual para um outro banco que apresente melhores condições para o seu caso e, que no final de contas, acabe por reduzir as suas mensalidades.
Comparativamente a outras modalidades de crédito, é no Crédito
Habitação onde a poupança pode ser mais significativa. Por isso, um pequeno
ajuste no spread, uma renegociação dos seguros ou até mesmo um ajuste nas
condições do crédito contratado pode resultar numa grande poupança em juros e,
consequentemente, em euros.
2. Como posso proceder à transferência do meu Crédito
Habitação?
Para conseguir transferir o seu Crédito Habitação para um
banco com melhores condições, terá de construir um processo sólido, que
minimize o risco para o banco.
Saiba que, para fazer a transferência do seu Crédito
Habitação, vão ser solicitados os seguintes documentos:
- Documento de identificação;
- Comprovativo de morada e de IBAN;
- Última declaração de IRS;
- Nota de liquidação;
- Os últimos 3 recibos de vencimento;
- Os últimos 3 meses de extratos bancários;
- Uma cópia da escritura;
- Declaração da entidade patronal;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
3. O que devo analisar antes de fazer a transferência do meu
Crédito Habitação?
Tanto a negociação como a transferência de créditos, nem
sempre acontecem por uma questão de necessidade. Pode recorrer à negociação ou
transferência do seu Crédito Habitação se o enquadramento económico-financeiro
mudar.
Porém, antes de avançar com a transferência do seu Crédito Habitação, deve primeiro que tudo analisar:
- O seu contrato atual
Verifique qual a penalização e os custos associados à transferência do Crédito Habitação. Garanta também que já cumpriu o tempo mínimo que está descrito no seu contrato corrente.
- A sua taxa de spread atual vs. a taxa de spread praticada no mercado
Cada caso é um caso, mas para quem tem uma taxa de spread
alta é bastante compensatório transferir o Crédito Habitação, uma vez que já
encontramos no mercado spreads na casa do 1%. Isto vai permitir-lhe poupar
milhares de euros no final do seu contrato.
- Os seguros associados ao Crédito Habitação
Não é obrigatório ter estes seguros no banco onde tem o seu Crédito Habitação. Mesmo que agrave o seu spread atual, o que vai poupar em seguros poderá compensar esse agravamento.
- Os produtos associados ao Crédito Habitação
Existem produtos associados ao Crédito Habitação que, embora permitam uma bonificação no spread, encarecem muito o crédito, como é o dos cartões de crédito, despesas de manutenção ou das contas-poupança. É importante analisar o seu custo!
- Os custos associados à transferência do Crédito Habitação
Para transferir o seu Crédito Habitação vai ter de pagar uma comissão por reembolso antecipado. O valor varia se estamos a falar em taxa variável (0.5%) ou em taxa fixa (2%).
Quais as comissões associadas ao Crédito Habitação?
- As suas condições pessoais e profissionais atuais
Como se trata de um cliente novo para o banco, passará por
uma nova avaliação das suas condições pessoais e profissionais atuais, onde a
sua taxa de esforço, uma vez mais, será tida em conta.
- A valorização/desvalorização do imóvel
Na transferência do crédito, tal como na aquisição, é feita uma nova avaliação do imóvel. Esta avaliação vai acompanhar o mercado atual, portanto poderá ter desvalorizado ou até mesmo valorizado.
Quais os cuidados a ter na transferência do Crédito Habitação?
4. Porque vale pena transferir o meu Crédito Habitação?
Existem bons motivos para proceder à transferência do Crédito
Habitação quando:
- Os spreads estão mais competitivos
Dependendo das condições atuais do seu Crédito Habitação, sugerimos a transferência, visto que já encontramos no mercado spreads na casa do 1%. Isto vai permitir ter poupanças de milhares de euros no final do contrato. Assim, paga menos juros pelo mesmo empréstimo, poupando mensalmente na sua prestação.
- Os produtos associados estão a encarecer o crédito
É importante verificar se os produtos e serviços que
contratou juntamente com o seu Crédito Habitação, não estão a encarecer as suas
prestações mensais, tais como: seguros, cartões de crédito ou contas-poupança.
Esta pode ser uma forte justificação para transferir o seu Crédito Habitação.
- O dinheiro (e consequentemente o crédito) está mais barato
Com o clima económico positivo que se faz sentir, existe
mais facilidade para em transferir o Crédito Habitação. Principalmente para
quem comprou casa nos últimos anos (sensivelmente nos últimos 10 anos). Os
bancos nessa altura tinham menor liquidez, faziam Créditos Habitação com
spreads muito mais elevados do que aqueles que são praticados hoje em dia.
- Pretende uma folga no seu orçamento mensal
Se a prestação do seu Crédito Habitação estiver a ser muito
pesada ao final do mês ou se simplesmente pretende poupar para situações
futuras, a solução poderá passar pela transferência do Crédito Habitação. Esta
solução vai permitir que tenha uma folga no seu orçamento familiar e, por
consequência, equilibrar as suas finanças.
- Precisa fazer face ao sobre-endividamento
Se no seu caso trata-se de fazer frente ao sobre-endividamento, a transferência do Crédito Habitação pode ser a chave do problema, ma vez que obtém melhores condições para o mesmo crédito.
No entanto, para neste caso deverá analisar se é mais
benéfico transferir o seu Crédito Habitação ou fazer um crédito consolidado com
hipoteca, onde vai conseguir agregar todos os créditos num só com uma única
prestação mais baixa.
Em que situações devo fazer a transferência do Crédito Habitação para outro banco?
5. O que é a amortização antecipada de crédito?
No caso de querer amortizar, a entidade bancária coloca ao
seu dispor dois tipos de amortização - a amortização parcial e a amortização
total. Para que possa analisar qual delas é a melhor para o seu caso, vamos
explicá-las individualmente.
- Amortização Antecipada Parcial
Tal como nome indica, a amortização antecipada parcial
permite que reduza parte do montante do capital em dívida, permitindo assim
pagar menos juros a pagar pelo seu empréstimo e, como deve menos, também irá
pagar menos de seguro de vida. Isto significa que mensalmente irá pagar menos.
O reembolso antecipado parcial deverá ser feito na data do pagamento da prestação e, para tal, deverá notificar o seu banco que o pretende fazer com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.
- Amortização Antecipada Total
Já a amortização antecipada total, consiste no pagamento do montante total em dívida antes do prazo estipulado no contrato. O reembolso antecipado total do Crédito Habitação pode ser efetuado em qualquer momento da vigência do contrato, devendo apenas avisar a instituição de crédito com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.
Em muitos casos, a amortização antecipada total, acontece quando o cliente pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.
6. Posso ser penalizado por amortizar o meu Crédito
Habitação?
Seja na amortização antecipada parcial ou na total, normalmente, os bancos podem penalizá-lo. A comissão bancária tem o valor de 0,5% em casos de taxa de juro variável ou de 2% nos casos em que haja lugar a aplicação de taxa fixa. Por lei, em nenhum dos casos, os montantes comissionais cobrados pelo banco podem exceder os limites estabelecidos.
Para evitar surpresas, verifique o documento complementar que está em anexo na sua escritura, onde se encontram as cláusulas com as respetivas penalizações previstas no que respeita à amortização. Só após esta consulta ter sido atentamente analisada e verificada, é que deve comunicar ao banco da sua intenção em iniciar a amortização do capital em dívida.
Por outro lado, estas penalizações não são aplicadas em caso
de morte, desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.
7. Quando compensa amortizar o Crédito Habitação?
Tal como acontece na transferência, na amortização também
existem fatores que mostram se deve ou não amortizar. Portanto, pode compensar
quando:
- Pretender ficar tranquilo financeiramente
A maioria das pessoas não gosta de sentir que está
comprometida com um crédito, seja ele habitação ou de que natureza for. Por
isso, os que têm oportunidade de amortizar antecipadamente para ficar mais
tranquilos financeiramente, aproveitam sempre para fazê-lo. Contudo isto só é
possível para quem tem essa folga orçamental. É importante ter sempre em
atenção que o orçamento familiar não deve ficar comprometido.
- Necessitar de um novo crédito
Esta também pode ser uma solução para quem precisa de um
novo crédito. Se o seu banco tiver indicações e registos de que se trata de um
bom pagador, as negociações ficam bem mais facilitadas.
- Planear reduzir as taxas ou o prazo do crédito
No caso da amortização antecipada parcial, pode reduzir o
valor das taxas de juro a pagar pelo crédito, reduzir o prazo, o valor do
seguro de vida e, consequentemente, o valor das prestações.
8. E em que situações não devo amortizar?
Tal como em tudo na vida, existem pontos positivos e pontos
negativos e, a amortização antecipada, não é exceção. Portanto evite amortizar
o seu Crédito Habitação quando:
- Estiver a comprometer o seu orçamento familiar
Ao amortizar o crédito está a descapitalizar-se. Deve
verificar se tem folga orçamental suficiente para amortizar e ainda ficar
confortável no caso de existirem despesas prioritárias, com é o caso da saúde
ou da educação dos filhos. Isto porque se considera que vai precisar deste
dinheiro, não deve comprometer o seu orçamento familiar.
- Conseguir obter uma rentabilidade superior à taxa de juro que o banco lhe cobra
Quando a taxa de juro do Crédito Habitação for inferior à
taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo, então mais
vale investir do que amortizar. Contudo, é muito difícil encontrar elevadas
taxas de retorno associadas a baixo risco. Tudo depende então das taxas de juro
praticadas e dos valores dos créditos em si.
9. Exemplo de poupança com a amortização antecipada parcial
Imaginemos que tem um Crédito Habitação com uma dívida de 100.000€, a 360 meses, com uma taxa de 1,5%. A sua prestação mensal é de 345,12€, o que significa num valor total de 124.243.20€.
Se tiver como capital próprio 10.000€ e pretender fazer uma amortização antecipada parcial do seu Crédito Habitação, passa então a ter uma dívida de 90.000€, igualmente a 360 meses, com uma taxa de 1,5%. Isto resulta numa prestação mensal de 310,61€ e, ao fim de 360 meses, numa prestação total de 111.819.60€.
Vai poupar então com o seu Crédito Habitação um total de
12.423.60€.
Suponhamos que tem uma taxa variável, vai sofrer uma penalização de 0,5% sobre os 10.000€. Isto significa que vai perder 50€, mas, mesmo assim, vai poupar 2.373.60€ só em juros.
A poupança não fica por aqui, porque como diminui o valor e
as taxas de juro, o valor do seguro de vida também vai reduzir, permitindo
assim que reduza ainda mais a sua prestação mensal.
10. Calcule a sua prestação de crédito após a amortização
antecipada
Amortizar parte do capital em dívida num crédito é uma forma
de poupar muito dinheiro em juros, especialmente se a taxa de juro subjacente
ao mesmo for elevada. Pode calcular qual será a nova prestação após
amortização, sabendo de imediato qual será o impacto no orçamento e quanto
poupará na diminuição dos juros.
11. E afinal, transferir ou amortizar o Crédito Habitação?
Como conseguiu verificar ao longo do artigo, esta resposta não é assim tão objetiva e de fácil resposta, são vários os fatores que devem ser analisados e, dependendo de caso para caso, a solução pode ser distinta.
No entanto, na maioria dos casos é mais vantajoso amortizar, porque para além de baixar o valor da prestação, pode ainda reduzir os custos com o seguro de vida. A poupança pode-se tornar ainda mais significativa se fizer uma amortização antecipada parcial e equacionar uma transferência do valor restante para um banco que lhe ofereça melhores condições.
Por outro lado, com as baixas taxas de juro praticadas hoje em dia, deve ponderar se amortizar o seu empréstimo é a melhor opção. Isto porque está a descapitalizar-se e possivelmente a desequilibrar as suas finanças. Em suma, esta decisão de amortizar ou não, prende-se sobretudo com o valor das dívidas que tem e as taxas de juro associadas à mesma que, no caso de serem altas, vai justificar a sua amortização, uma vez que também vai reduzir o seu prazo.
O importante é nunca comprometer o seu orçamento familiar. Calcule os seus gastos e mantenha de lado uma poupança para o futuro, seja para a saúde seja para os gastos com a educação dos filhos.
Relembramos que, no caso de possuir vários créditos, ainda
há uma outra forma de conseguir poupar através da sua consolidação num único crédito,
com uma taxa de juro mais baixa.
Fonte: DoutorFinanças
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