Se tem um Crédito Habitação e quer vender a casa necessita
do distrate de hipoteca. Também faz falta se já pagou o empréstimo.
O distrate da hipoteca é um termo que vai ouvir quando
quiser vender a sua casa, comprada com Crédito Habitação. Neste momento vai
saber que tem de o pedir, mas não é a única altura em que o devemos solicitar.
Hipoteca, o que é?
Ao pedir um Crédito Habitação, o banco toma o imóvel como garantia do pagamento do seu empréstimo. Ou seja, vai fazer uma hipoteca a seu favor sobre o mesmo. Esta é registada na certidão permanente do imóvel.
O imóvel passa a ser seu, mas existe sobre ele um “ónus ou encargo”, o que faz com que não possa vendê-lo enquanto este ónus se mantiver. Assim, para poder vender tem de fazer o distrate da hipoteca.
Note, a hipoteca sobre um imóvel pode ser feita sem estar associada a um Crédito Habitação. Pode ser feita para que o imóvel seja garantia de pagamento de um outro qualquer crédito. Esse crédito é denominado de crédito hipotecário, e a razão mais usual para ser feito prende-se com a necessidade de consolidar ou reestruturar créditos, dando o imóvel como garantia.
O que é o distrate da hipoteca?
O distrate da hipoteca é um documento que comprova que
determinado contrato terminou, ou seja, que a dívida que deu origem à hipoteca
se encontra liquidada.
Trata-se, assim, de um documento que o banco emite, através
do qual renuncia à hipoteca do imóvel, que tem a seu favor, declarando que a
dívida se encontra liquidada.
Com este documento pode cancelar a hipoteca que existe sobre
o imóvel, o qual fica assim “livre de ónus e encargos”.
Quando é feito o distrate da hipoteca?
O distrate da hipoteca é feito nas seguintes situações:
- Liquidação da totalidade do empréstimo por liquidação antecipada (por exemplo quando vende a sua casa para a qual tinha empréstimo habitação);
- Pagamento da totalidade do Empréstimo Habitação (por exemplo quando acaba de pagar a totalidade do mesmo no final do prazo);
- Liquidação total do crédito para o qual deu a imóvel como garantia.
Em que situações é necessário o distrate?
O distrate é necessário em três situações, designadamente:
- Venda do imóvel sobre o qual existe uma hipoteca;
- Transferência do Crédito Habitação;
- Pagamento na totalidade do empréstimo.
Como pode obter o distrate da hipoteca?
Primeiro, tem de pedir no banco onde tem o Crédito Habitação
(ou teve no caso de o ter liquidado), mediante o preenchimento de impresso
próprio disponível para o efeito.
Recorde-se que, desde janeiro de 2021, com a entrada em vigor da Lei 57/2020, os bancos não podem cobrar qualquer montante pelo distrate. Antes desta data, o custo podia ser elevado (cerca de 200€), embora em casos de transferência de Crédito Habitação fosse suportado pelo banco recetor.
Peça 10 dias antes da data da escritura (pelo menos)!
Se for vender a casa tem de pedir o distrate com, pelo
menos, 10 dias de antecedência da data da escritura. Nessa altura, leve consigo
a certidão predial atualizada (porque vão pedir) e tem também de saber a data e
local da realização da escritura porque o banco tem de estar presente.
Pedi o distrate da hipoteca e agora?
Agora, segue-se o cancelamento da hipoteca. Mas a forma como vai processar-se depende do pedido que deu origem ao distrate.
- Se pediu porque vai vender a casa
Neste caso, o banco onde tem o seu Crédito Habitação vai emitir o distrate sem a dívida estar liquidada. A dívida será liquidada com parte do valor que obtém com a venda do imóvel, pelo que o banco não lhe entregará o documento.
O banco vai estar presente na escritura e o pedido de distrate será acompanhado do registo de uma eventual nova hipoteca e pelo registo da compra e venda do imóvel.
Será feito tudo em simultâneo. Não tem de fazer nada como vendedor do imóvel. Cabe ao notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura (ou documento particular), o contrato de compra e venda como financiamento bancário, registar em 10 dias, o cancelamento da hipoteca anterior, registar o novo proprietário do imóvel e a nova hipoteca que recai sobre ele.
Atenção, o cancelamento da hipoteca é pago por si, bem como eventuais custos que a entidade que está a realizar o serviço lhe pode cobrar.
Na escritura, o comprador leva um cheque bancário com o valor da transação. Este será depositado pelo seu banco na sua conta bancária, servindo para pagar de imediato o empréstimo. O remanescente fica na sua conta.
- Pedido por transferência de Crédito Habitação
Este caso é idêntico ao anterior e também aqui não tem de
fazer nada. O distrate é acompanhado pela constituição de nova hipoteca a favor
do banco para onde vai transferir o Crédito Habitação. É feito tudo em
simultâneo pelo notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura,
com a presença dos dois bancos envolvidos.
Também neste caso o custo do cancelamento da hipoteca recai sobre si. Pode tentar que o banco para onde vai transferir o crédito o pague. Ou seja, negoceie quando estiver a ver as condições da transferência. Se optou por transferir foi porque teria melhores condições, por isso inclua na negociação os custos que tem de suportar, incluindo este e o da liquidação antecipada do seu anterior Crédito Habitação.
- Liquidar a totalidade do empréstimo
Quando a dívida é liquidada não existe qualquer razão para o
banco continuar com a hipoteca. Mas, há quem pense que pelo facto de ter terminado
de pagar o empréstimo, a hipoteca desaparece. Mas não é assim e cabe-lhe a si
tomar a iniciativa.
O cancelamento da hipoteca não é obrigatório, mas se não for feito o imóvel vai continuar com “ónus e encargos” e não o pode vender.
Assim,
se tratar logo vai ganhar tempo e evita aborrecimentos.
Uma vez na sua posse, no prazo máximo de 30 dias deve entregá-lo na Conservatório do Registo Predial. O cancelamento tem um custo de 50 euros, se for feito dentro do prazo. Passados os 30 dias, o custo é de 100 euros.
Cancele os seguros depois da venda
Depois de vender a casa, tenha atenção aos prémios dos seguros. Se já não tem o imóvel não tem de continuar a pagar o seguro de vida associado ao empréstimo, nem o seguro de incêndio e/ou multirriscos.
Assim, cancele-os de imediato. Se tem autorizações de débito
direto, cancele-as e assegure-se de que é a partir do início no mês seguinte ao
da venda.
Fonte: DoutorFinanças
Veja também o artigo:
Quais os cuidados a ter na transferência do Crédito Habitação?